¿En qué consiste legalizar vivienda?

Una vivienda que no esté inscrita legalmente en el Registro de Propiedad no puede ser vendida, alquilada o legada en un testamento a un heredero.

Si el que ocupa la vivienda no realiza estos trámites, no es propietario. Solo se convierte en tal si registra la propiedad mediante un documento notarial. Con este documento pasa a ser propietario legal y real del inmueble, con carácter de obra nueva.

Al realizarse obras o reformas que no están inscritas, estas no existen ante los organismos, por lo que no puede ser tasada ni vendida bajo ningún concepto.

Otorgar la debida legalidad a una obra

Un trámite que otorga identidad a una obra ejecutada sin solicitar ningún tipo de licencia es la legalización de vivienda. Mediante este, se reconoce legalmente que existe determinada edificación, que hasta este momento no era legal, porque no tenía –por decirlo de alguna manera- un “documento de identidad” que comprobase su existencia.

La ordenación urbanística y sus planes

Si la vivienda es ilegal, cuando se va a implementar un Plan de Ordenación Urbanística que implique mejoras de cualquier tipo a las edificaciones, esta no será tomada en cuenta para incluirla en cualquier proyecto.

Es usual que la vivienda haya sido construida antes de las propuestas de proyecto o de la puesta en marcha de alguno de estos planes.

¿Legalizadas o no?

Si una vivienda unifamiliar fue construida sin licencia, pero respeta las normas establecidas en el plan urbano, en lo que se refiere a uso del suelo, medidas, retiros, tipo de edificación y todo lo que establezcan las leyes del marco municipal, puede ser legalizada sin ningún problema, si sigue el procedimiento que exigen para este trámite.

¿Cuándo el ayuntamiento puede exigir la demolición?

En el caso que la edificación no respete las normas antes mencionadas y no se ajuste a lo que estipula la ley de suelo urbano, la administración municipal puede exigir, y hacerlo realidad dentro del marco legal, la demolición total o parcial, si el caso lo permite, del inmueble cuestionado.

Cambio en el plan o fuera de ordenación

Hay casos en los que una vivienda es legal, pero la implementación de un plan urbanístico la coloca en una posición de ilegalidad porque cambió el uso del suelo.

La ordenación urbanística

Otro caso es el de una construcción con mucha antigüedad que fue construida en suelo rústico, por lo que será clasificada como “fuera de ordenación”.

Mantenimiento, conservación y restauración

En los casos que están fuera de orden, solo es posible hacer obras de mantenimiento, conservación, restauración y ornato.

No se puede aumentar su área o volumen, ni realizar cualquier tipo de reforma que revalorice o cambie la construcción de su estado original.

Los trámites que se deben seguir

Para legalizar una vivienda es necesario presentar en el ayuntamiento donde se encuentra ubicada, unos documentos técnicos que comprueben que esta edificación existe realmente y que está acorde con lo que estipulan las normas municipales. Esta recopilación de documentos conforman el expediente de legalización de edificaciones.

El imprescindible estudio técnico

Un arquitecto u oficina de arquitectura, o en último caso un aparejador, debe realizar un estudio técnico, con el que se abrirá y dará curso a un expediente de legalización y al culminar este proceso la vivienda pasa a tener un estado legal.

Este informe es la prueba de que la vivienda existe, se verifica con las ordenanzas municipales en cuanto a seguridad y habitabilidad y si está conforme con los requerimientos en cuanto a urbanismo, uso del suelo, zonificación y otros requisitos.

Los casos especiales

Hay casos en los cuales el catastro está al tanto de que existen inmuebles que no han sido declarados como legales. Un ejemplo claro, es un cobertizo o granero que fue convertido en un chalet u otro tipo de edificación.

Al igual que las edificaciones a las que se le agrega una altura o piso adicional.

Revisiones y definiciones a casos especiales

Estos casos son revisados y definidos por Catastro y el Ayuntamiento respectivo, quienes son los encargados de orientar, definir y emitir las conclusiones adecuadas a cada caso en particular para la decisión de comenzar los trámites para que la edificación pase a tener un estado legal, dentro de las normativas vigentes.

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